南京楼市已到危险边缘！12年资深房投资客今晚给你两条忠告
3月开头的南京，空气连续中度雾霾，这两天又变成冷风凄雨。空气和天气的糟糕，加上楼市制造的紧张气氛，我心底压了块石头。
2月2日降首付，2月19日降契税降营业税，密集的政策刺激膨胀的神经，催生3000人看房团，催涨南京已经高涨的房价。
入行10多年，第一次见到这么疯狂的楼市，人人谈房，南京各媒体上到处充斥着日光、抢房、涨价的消息。
我问专家、问开发商、问媒体同行、问买房人，南京楼市到底怎么了？
开发商说，疯狂到连自己都被吓倒。
3月5号我们组织20多位资深人士闭门会，都说已看不懂楼市。
看不透楼市，混沌地也要去摸下大象。接下来一段时间，我打算深度访谈市场里各种角色。记录传递观点，供大家决策判断。
第一位访谈的是具有12年投资经验的资深投资客，这些年来，她买卖的房子20多套，加上帮亲戚朋友投资买房、联合买房少说也过百套。并且有几百人已成为她的忠实粉丝，她买哪别人不问缘由直接跟进。
我们从晚上6点半一直聊到9点半。开场她说:今天我之所以愿意接受你的采访，要在这紧要关头，提醒还没有买房的刚需客，拥有一套住房的梦想快要破灭了，赶快下手。
曾佳从1997年开始买房，第一套房在江宁，精装修，18万便拿下。真正开始投资房子是2004年从托乐嘉开始，投了3套，3000元左右的买入价，最后一套出手时，单价是13500元。除了在南京，她也去北京投资，7年前在北京买的两套房子现在增值近4倍。
“我不认为自己是房虫，我自己本身有一份相对体面的工作，努力工作成为高管。这些年我把投资房产当作事业，学习、研究、实战，而且我从不赚取粉丝一分钱，我想要的是那份专业的尊重。”
曾佳的粉丝来自全国各地，她带着他们去北京、杭州等地买房，当然也来南京投资，前段时间刚刚在一个小区买下10套。
我问：现在南京楼市成交量急剧增长，房价连涨11个月，你怎么看？还会投资吗?
曾佳：南京房价已经过高，投资的门槛也增加很多，现在好点的盘投资门槛在60、70万。之前我们投资门槛低，卖掉一套二手房可以再投两套新房，这些年我投资的楼盘房价增幅至少在30%以上。
投资楼盘，我不看区域只看楼盘。品牌、地铁、学区、物业服务，四样中至少满足两样我会投。不过最近我在纠结投资江宁一家品牌学区盘还是去杭州投资。
我劝现在想投资的人不要盲目追热门区域，比如江北核心区和河西南部。真正的投资客在风险来临之前已经布局好，现在入场投资风险很大。接盘的一定不会是真正的投资客，他们早已有了雄厚的资金基础，投资的房产大不了降价卖。
“如果不幸政策收紧，部分楼盘回调，先知者只是从起点到终点的部分回吐，而后来者则是起点即终点的惨重损失。接盘的会是那些盲目的无知者。”
曾佳为了投资，会到处参加专家的学习培训班：董藩、杨红旭、陈宝存，这些专家讲课她都花钱去听。
她评价：“杨红旭的数据分析很强，他给的数据和我这些年记笔记追踪关注的个盘，我认为2017年这轮房价会有回调。”
“不过房价还是会曲线上升。我不相信房价会降，因为你看地价水平在那，开发商不会做亏本生意。”
曾佳滔滔不绝地阐述自己的一套投资理论。她说的2017年房价会回调，我立马调出两组数据：
按照供应需求比，到2017年会有一个峰值，也就是说供应略大于需求，房价会回调。
配合上面这张房价涨幅和历年房价均价图来看，过去11年南京房价涨幅逐步减小。
网尚研究机构的判断：上涨时间还不够长。
第一轮房价跌2年，涨5年；
第二轮房价跌1年，涨3年。
结论是2016年市场白热化，房价继续涨。
过去2007年到2013年7年已公布的数据，房价长期来看是在增长。
短周期内看跌，长期看涨。曾佳几度强调，我们单位很多小年轻刚需，我的目的是告诉刚需，应该尽快选择出手：地铁到达的桥北区域可以看看二手房。
昨夜我发微信预告今晚这篇文章，今天一早，一个要买房的朋友告诉我，她很恐慌，想买桥北的二手房，年前107平方米160万现在已经涨到200万。以后怕继续涨，现在不买以后更买不起，但又怕高点买入。“纠结快死，已死。”
我脑海里冒出“乌合之众”这个词，法国心理学家勒庞在《乌合之众》中，谈到群体往往处于低智。如果把当下的买房人看作是一个群体，大众已经被一种情绪控制，转而失去了独立理性的判断。
勒庞著作中这样写道：个体的意识个性淹没在群众心理之中，群众心理诱发出情绪，意识形态通过情绪感染得到传播。一旦被广泛传播，意识形态就渗透到群众个体的心理层次，使个人丧失批判能力，从而影响他们的行为。
曾佳属于理性判断的一类。对于她这样的投资客，一点都不恐慌。“真正恐慌的是还没有房的刚需。快速上涨的房价，已经透支了未来的增长空间，对南京的刚需而言：拥有一套住房的梦想快要破灭了。”
结语
“先知者已经在风险前布好局，而后来着还有选择的权利吗？我不知道风险何时来临，或许，拥抱风险、与风险共舞是一个无奈的选择。地铁、学区、品牌开发商、好的物业是后来者规避风险的必然选择。”
而我给我恐慌的朋友的建议是：你已经有房，何必慌张。不要盲目投资，高点接盘。我告诉她，我会等到今年年底或者明年再择机入市。
她说：谢谢亲。
（应受访者要求，曾佳为化名。以上观点及数据仅供参考。）
文心专栏
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文心 ∣房地产网媒10余年从业经历
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